2023年国庆集会的大新闻是组屋的新分类，分为优质组屋、优质组屋和标准组屋。这将取代我们从1992年左右开始使用的成熟与非成熟地产的旧制度。
但更重要的是，新的限制措施也随之而来，包括延长高档公寓和优质公寓的最低入住期(MOP)。就像其他新引入房地产市场的东西一样，这肯定会对价格产生影响，并在一定程度上帮助组屋摆脱逐利的做法。我们观察了这些变化和一些观点:
组屋分类的主要变化
组屋将分为三类:
- 黄金地段-这些都是在黄金地段住房(PLH)模式下，在本文中描述。这些单位为首批买家提供补贴回收(SR)，以及10年的MOP。
- 另外，这些公寓位于捷运站或城镇中心附近，但还不是很好的材料。一个被引用的例子是即将在Bayshore的集群，它将有一个捷运站、购物中心和社区中心。这些公寓还为第一批买家提供SR，以及10年的MOP。
- 标准-这些是有所有标准规则的普通单位(即没有SR和通常的五年MOP)
(维修保养费并无统一标准，会因工程项目而异。组屋会在您购买前提供SR比率)。
我们将在2024年看到第一批获得高评级的公寓。是的，我们知道你在想什么:新的分类制度没有追溯力，也不会适用于现有的单位。
转售限制亦会以不同方式适用于三类单位
优质单位将对后续买家实行全面资格限制。这意味着未来的买家必须符合所有购买BTO单位的资格要求，例如14,000元的入息上限、族裔配额、年龄要求等。
(你可以在这里看到所有的资格限制)。
此外，公寓将对未来的买家有“一些”bto类型的资格限制。进一步的细节尚未公布，但我们知道一个事实，即14,000美元的收入上限甚至适用于后来的转售买家。此外，只有新加坡人才有资格购买转售Plus单位。
来自私人物业的买家必须在30个月的等待期后，才能在转售市场购买这些单位。与优质单位一样，优质单位的业主在任何时候都不能出租整个单位。
标准公寓对现有的规定没有任何改变。这意味着转售单位的买家仍然不会面临任何收入上限。
新的分类制度也有利于单身人士
此前，单身人士不能在成熟地区购买两室BTO公寓。由于新制度取消了这些类别，单身人士现在可以在任何地区申请两室公寓，只要他们符合通常的资格要求(例如，他们仍然需要35岁并达到收入上限)。
废除成熟和不成熟的标签只是时间问题
我们采访的房地产经纪人和分析师对建屋发展局放弃这些类别并不感到意外，许多人表示这是意料之中的举动。
即使在2010年代，成熟与非成熟的分类也被认为是过时的，当时很明显，随着新加坡的分散化努力，有一天将不再有“非成熟”地区。
房地产经纪人还表示，在较大的组屋城镇，这种分类毫无意义。一个被引用的例子是淡滨尼:虽然它是一个成熟的城镇，但淡滨尼中心是大多数购物中心、办公室和捷运聚集的地方，而其他一些地区(例如，淡滨尼靠近宜家的部分地区)更接近一个不成熟的城镇。
一位不愿透露姓名的房地产经纪公司高管表示，新制度适应了PLH模式无法实现的变化:将璧山等热点地区纳入PLH模式是不可行的，尽管那里的公寓需求很高(部分原因是，街对面有很多标准公寓，没有同样的10年MOP或SR，然后价格会飙升)。
“plus”单位在高需求区域和真正值得plh的位置之间提供了一个中介。
因此，普遍的共识是，用距离便利设施的远近来对公寓进行分类，而不是用房地产的整体成熟度来进行分类，这是一种更公平的方式。
新系统可能产生的影响是什么?
1. 减轻意外之财效应
PLH模式在某种程度上纠正了意外之财效应，在这种效应中，赢得一套理想公寓的投票就像“中了彩票”。由于SR和10年MOP，对这些单位的需求可能低于其他情况。这有助于确保那些真正想在这些地方住一套公寓的人能够得到一套，而不是那些只关注潜在利润的人。
额外的单位允许将这笔钱用于非公屋单位，这也可以被认为是一笔意外之财。例如，宜顺中环或淡滨尼中环附近的公寓不能成为PLH的理由;但它们几乎肯定会比这些城镇其他大部分地区的公寓表现更好。
大多数房地产经纪人都认为，目前10年期MOP将是一个主要的威慑因素，但一些人补充说，我们需要看到更长MOP对价格的影响，看看它是否有效。
大约在2031 - 2038年，我们才能看到第一批PLH公寓(在Rochor地区)到达MOP。届时，我们还能看到对转售市场的影响。
然而，从投机角度来看，房地产经纪人表示，买家可能更青睐靠近黄金地段或以上地段的转售公寓，这些地段具有同样的区位优势，但不受此类限制。
2. 进一步将公寓重新定位为住房，而不是投资
更长的10年MOP不鼓励炒房，意思是购房者购买一套公寓，打算在五年后立即升级。除了施工时间外，升级商也可能无法忍受10年的MOP。
例如，如果建造一套公寓需要4到5年的时间，并且有10年的MOP，那么他们将需要14到15年才能升级。由于私人住宅价格往往升值更快，升级者可能不会冒这么长时间等待的风险(以及最终如此大的价格差距)。
如果有人仍然决定投票并购买，尽管有10年的MOP，他们很可能打算在那里呆很长一段时间，或者可能是他们的余生(在这种情况下，SR也无关紧要)。
我们采访的大多数购房者都赞成这一点，因为他们认为业主投资者群体是今天转售价格高企背后的主要原因。一位读者说:
“他们中的一些人(业主投资者)买房子只是为了把它当作垫脚石，我不介意——只是如果他们要这么做，那么他们不应该优先于那些真正需要房子的人。”所以，把位置更好的公寓留给那些真正打算住在那里的人，而不是那些只想赚到足够的钱买公寓的人。”
另一位读者提出了更为激进的建议，他认为较长的MOP是一项过于软弱的政策。他说:
“如果他们真的想避免暴利并停止投资投机，最简单的方法就是放弃所有最好的地段，签订60年的租约。那么投资者肯定不会感兴趣，因为当剩下30到40年的时候，就没有转售价值了。
年轻一点的人在买房前会三思，因为他们知道以后还得搬家;但是60年的租期对他们来说价格也会低很多，他们也会用更少的公积金。
但是60年的租期对于大多数中年新加坡人和我们的老龄化人口来说仍然足够了。它还确保了不能出行的老年人有更好的便利设施。对我来说，这个10年的MOP只是做做样子。”
尽管如此，新的Plus模式将有助于保持组屋更实惠的MOP期限和更严格的限制。
3.短期内可能会推高转售公寓的价格
一些房地产经纪人推测，由于新规定不具有追溯效力，它可能会增加对地段有利的现有存量公寓的需求。一位房地产经纪人是这样解释的:
“新的优质及以上公寓有SR和10年的MOP，但皇后镇或璧山等地的现有公寓没有这样的限制。这可以提高它们的吸引力，并进一步推高这些“无限制”公寓的价格;至少在短期内是这样。”
一位购房者还指出，考虑到10年的MOP，高档公寓和优质公寓将需要更长的时间才能进入转售市场。这让读者质疑:
“当我们延长这些单位成为转售单位的时间时，我们是否减少了最好地区转售单位的供应?”因为他们要花两倍的时间才能进入转售市场?”
然而，就我们而言，我们认为这是一个自然的纠正问题;至少在未来的十年或二十年。在不颠覆整个房地产市场的情况下，很难追溯适用它。
中巴鲁、碧山、皇后镇等地的“热点”公寓也是最古老的公寓之一(至少在皇后镇的新公寓建成之前是这样)。因此，尽管这些公寓没有10年的MOP，但它们日益提前的租赁期限可能仍会压低价格。
*我们假设这是指MOP，而不是包括施工在内的总时间长度。
4. 对单身人士略有好处
从我们在网上看到的一些回应来看，单身人士的热情有限。大多数人都同意，终于有了更广泛的选择是件好事;但许多人也认为影响并不大。这可能会解决一些供应问题，但更大的问题是年龄和单一收入的负担能力仍然存在。
例如，在Reddit上，我们看到这样的评论:
另外:
而其他单身人士仍然觉得(双关语无意，但适当)被挑出来:
似乎对单身人士来说，主要的障碍并不是在购买地点上有太多的限制(尽管这是其中的一部分)，而是35岁以上的年龄要求;这仍然是一个问题。
总的来说，这是向前迈出的必要一步，除了成熟/不成熟的标签越来越无关紧要之外，没有任何理由
新制度更接近实际情况。一套靠近捷运站和当地购物中心的公寓将会更方便、更值钱，不管整个城镇有多发达。同样，有些成熟城镇的部分地区仍然无法进入(我们在看你，成熟克莱门蒂的日落之路)。
就整体影响而言，我们确实认为这有助于将真正的购房者与寻求中介资产的人区分开来。为期10年的MOP可以确保某些热点地区(如捷运附近地区)的价格保持在较低水平，因为无需与投资型房屋竞争。
展望未来，我们也很好奇Plus公寓将如何准确定义。距离交通有多近，或者好学校离Plus公寓有多近?
最后，这将如何影响私人房地产市场?这可能会产生影响，因为更多的组屋需要更长的时间才能出售，同时价格也会有所缓和。
本文最初发表于Stackedhomes。
房地产价格购房者 分享本文
